Relansarea vânzărilor din imobiliare se amână pe termen nedeterminat
29 October 2008 |
Scenariul negru al imobiliarelor: o nouă spirală de cresteri ale preţurilor începând cu 2009
După ani de cresteri ale preţurilor imobiliare considerate fără temei sau supraevaluate, am ajuns acum să constatăm că preţurile, dar mai ales tranzacţiile, au început să scadă, fără să existe vreun temei real pentru asta, după cum spun unii observatori. Evoluţia recentă a pieţei imobiliare este o ilustrare ironică a faptului că roata istoriei se poate întoarce oricând si poate să lovească atunci când te astepţi mai puţin .
Anul 2008 a demarat în trombă pentru operatorii de pe piaţa rezidenţială românească. Peste tot s-au înălţat către cer macarale aurii, intermediarii promiteau vânzări-record, fapt care ar fi dus la o satisfacere a cererilor pentru locuinţe în proporţie de 20% până în luna decembrie 2008. Apoi, începând din luna aprilie, agenţiile au anunţat scăderi din ce în ce mai mari ale numărului de tranzacţii imobiliare. „Trendul“ s-a menţinut si în lunile de vară, dar agenţii mai sperau că lucrurile vor intra pe făgasul normal începând din această toamnă.
Criza internaţională a pieţei de capital a dat însă peste cap si aceste asteptări. Potrivit ultimului raport Colliers, luna septembrie aduce o scădere a indicelui rezidenţial BREI de 3% la nivel global, în timp ce BREI-Vechi scade cu 5% faţă de luna precedentă, iar BREI-Nou continuă să stagneze.
BREI-Vechi pentru luna septembrie, indice care monitorizează evoluţia preţurilor la locuinţele vechi, nu a înregistrat faţă de luna precedentă nicio apreciere în cele 6 sectoare ale Capitalei. Dacă preţurile din sectoarele 5 si 2 au scăzut cu doar 1%, iar în sectorul 6 cu 2%, la polul opus se află sectorul 1, care, după două cresteri consecutive, a scăzut în luna septembrie cu 13% faţă de luna august.
În ceea ce priveste indicele BREI-Nou, acesta a înregistrat o scădere usoară, de sub 1%, având în septembrie valoarea de 1.900 de euro/mp. Practic, este prima oară după aproape jumătate de an de la ultima schimbare semnificativă consemnată pe acest segment de piaţă.
Analistii Colliers remarcă faptul că, faţă de cele trei luni de vară care au consemnat vânzări scăzute, luna septembrie a fost marcată de o crestere a interesului cumpărătorilor, aflaţi si sub presiunea introducerii noilor norme BNR. Însă nesiguranţa manifestată în sistemul bancar local si internaţional, la care s-a adăugat instabilitatea pieţelor bursiere au împiedicat mulţi cumpărători de apartamente să finalizeze tranzacţiile.
Luna octombrie nu se anunţă a fi mai încurajatoare pentru piaţa rezidenţială. Odată cu intrarea în vigoare a noilor norme BNR si pe un fundal internaţional dominat în continuare de incertitudine, octombrie nu prezintă un potenţial de crestere din punctul de vedere al indicelui BREI, conchid autorii indicelui.
Zvonistica a amplificat criza
Unii analisti cred că, din punctul de vedere al tranzacţiilor, pe anul 2008 se poate pune deja cruce. În afară de noile norme BNR si majorarea ratelor dobânzilor la împrumuturi, în ultimele săptămâni, informaţiile despre criza financiară globală, căderi ale burselor si variaţii ale monedelor nu au fost deloc încurajatoare pentru cineva care vrea să cumpere o locuinţă. „Desi România a avut o politică prudentă de acordare a creditelor, o instabilitate cât de mică a pieţei si exemplul altor ţări duc la o stare agravată de confuzie si incertitudine, astfel încât perioada de asteptare în privinţa achiziţiei de locuinţe pare să se prelungească până la începutul anului viitor. Întreaga presă a explodat de părerile mai multor oameni de afaceri care anunţau prăbusirea pieţei. Efectul acestei reţele de zvonuri s-a făcut simţit imediat; oamenii au asteptat si au sperat să scadă preţurile si au evitat să mai cumpere locuinţe. Astfel, fără a avea un fundament real, România a înregistrat, pe toată perioada verii 2008, aproape o îngheţare a vânzărilor de locuinţe, al cărei principal motiv s-a dovedit a fi doar zvonistica“, explică Irina Petrescu, partener Esop Consulting. Trebuie să recunoastem că o parte din psihoza lui „nu cumpăra“ instaurată pe piaţă imediat după aflarea stirilor privind încetinirea vânzărilor este din cauza presei. La fel de adevărat este si că pentru majorările „nesimţite“ de preţuri în perioada 2005-2007, dar si pentru profiturile imense realizate de firmele imobiliare tot presei trebuie să i se mulţumească.
Rentierii profită
Există totusi o categorie care profită de criza vânzărilor: rentierii. Faţă de perioada similară a anului trecut, în septembrie a.c. chiriile garsonierelor s-au majorat cu 2,25%, cu 10% în cazul apartamentelor cu două camere, cu 13% la apartamentele cu 3 camere si 7% în cazul celor cu 4 camere, se arată într-un studiu Agentie.net realizat pe baza anunţurilor particularilor.
Comparativ cu ianuarie 2008, luna septembrie nu indică modificări esenţiale, preţurile chiriilor la garsoniere si apartamente de două camere majorându-se cu 5%, respectiv 6%. Stagnează, cu o crestere de numai 0,5%, chiriile apartamentelor cu 3 camere.
Totodată, în luna septembrie a.c., numărul ofertelor de închiriere a înregistrat o crestere semnificativă, atât faţă de luna precedentă, cât si comparativ cu aceeasi perioadă a anului trecut. Proprietarii de apartamente din Bucuresti au scos la închiriat cu 45% mai multe apartamente cu trei camere faţă de luna august si cu 33% mai multe apartamente cu două camere. Recordul pentru cele mai multe oferte publicate îl înregistrează ofertele de închiriere pentru apartamentele cu patru camere, al căror număr a crescut cu nu mai puţin de 63% faţă de luna august. Tot în luna septembrie, proprietarii au scos spre închiriere cu 19% mai multe garsoniere.
Aruncând o privire la nivelul întregului an, trebuie arătat că, potrivit Agentie.net, din septembrie 2007 până în septembrie 2008, numărul ofertelor de închiriere a crescut cu 52% pentru apartamentele cu două camere si cu 28% pentru garsoniere. Cresteri de peste 66% au înregistrat ofertele pentru apartamentele cu trei camere, procentul-record de 73% fiind deţinut de apartamentele cu patru camere.
Totusi, cresterea numărului ofertelor nu a determinat variaţii mari si în ceea ce priveste preţurile. Stagnarea procesului de creditare si fluctuaţiile foarte mari ale dobânzilor au determinat o reorientare a cererii pentru apartamentele de închiriat în detrimentul achiziţionării. De aceea, cresterea ofertei a venit în întâmpinarea unei cereri ascendente pe piaţa închirierilor. Asa cum era de asteptat, cresterea ofertelor a avut la bază stagnarea vânzărilor, dar nu a afectat preţul de închiriere. Chiriile s-au menţinut la un nivel constant, piaţa fiind stabilizată de o crestere uniformă a cererii încă de la începutul anului.
Criza, o chestie prea nouă
Foarte mulţi dezvoltatori sau agenţi imobiliari tratează criza ca pe o vacanţă prelungită, în care cel mai bun lucru de făcut e să urmăresti cum cresc firele de iarbă pe peluza din faţa biroului. „Mulţi dezvoltatori sunt rupţi de realităţile pieţei. Alţii, desi stiu ce se întâmplă si fac previziuni realiste, tratează superficial aceste noi realităţi, începând de la neadaptarea din mers a conceptelor la noile realităţi si posibilităţi ale clienţilor până la marketingul deficitar“, susţine Irina Petrescu, partener Esop Consulting. În opinia sa, soluţia este adaptarea la piaţă, o înţelegere a nevoilor acesteia, o analiză atentă pentru fiecare proiect rezidenţial si o politică de marketing exigentă. „Este firesc ca în orice domeniu să existe si perioade mai dificile. În acelasi timp, modul în care reacţionezi în aceste perioade creează premisele unui viitor succes sau esec. Unii dezvoltatori au înţeles că vremurile în care aveai un proiect, îl puneai pur si simplu pe piaţă si vindeai sunt de mult apuse. Dacă până acum ceva timp singurul criteriu de evaluare a performanţei unei companii imobiliare era numărul de tranzacţii, începe să se contureze din ce în ce mai clar valoarea pe care o companie imobiliară o poate aduce proiectului în sine, valoare care trebuie să se reflecte, bineînţeles, în rezultatele vânzărilor“, explică reprezentantul Esop.
Astăzi, toţi factorii implicaţi în mecanismul imobiliar – bănci, dezvoltatori, constructori, companii imobiliare, stat – sunt afectaţi de noua conjunctură economică. Dezvoltatorii însă vor fi, pentru început, categoria cea mai afectată de această situaţie, pentru că mulţi dintre ei au credite pe care au promis să le acopere conform unui plan de vânzări care, brusc, nu mai corespunde realităţii.
În acelasi timp, băncile, în calitate de finanţatori ai proiectului, pun presiune pe dezvoltatori pentru a vinde, si nu oricum, ci la un anumit preţ. „Dacă adăugăm la acestea cresterea costurilor de finanţare si faptul că dezvoltatorii vor obţine credite pentru proiecte mult mai greu decât până acum, înţelegem de ce în următoarea perioadă vom asista la anulări sau amânări de proiecte“, declară Irina Petrescu.
Scumpirea, din 2009?
Un semnal de îngrijorare este dat însă de altceva. În condiţiile în care în acest moment pe piaţă are loc un proces de acumulare a cererii, adică oamenii asteaptă, iar o serie de proiecte noi se vor amâna sau chiar anula, e posibil să asistăm în 2009 la o nouă spirală a preţurilor. Reprezentanţii Esop nu exclud acest scenariu, arătând că în 2009 am putea avea prea puţine proiecte noi pentru cererea acumulată si să intervină, ca urmare, un fenomen firesc de crestere a preţurilor. Doar dacă nu cumva cererea (care se califică la credite) este deja satisfăcută, dat fiind că aproape jumătate din volumul de credite imobiliare si ipotecare contractate la nivel naţional provin din… Bucuresti.
sursa: www.sfin.ro
Alte articole
Postat in Stiri |