Piaţa imobiliara este în cădere, dar nu se prăbuseste
Coldwell Banker face remake după un hit mai vechi: preţurile apartamentelor vor creste
Anul 2007 trebuia să fie ultimul în care intermediarul reprezintă unul dintre factorii de crestere a preţului. Reducerea volumului de vânzări, dar si a preţului locuinţelor din acest an nu sunt însă argumente suficiente pentru unii agenţi imobiliari. Acestia cred că urmează câteva luni de crestere a preţurilor la locuinţe noi si vechi.
Prudenţa si reţinerea nu au fost niciodată virtuţi ale reprezentanţilor pieţei intermediarilor imobiliari. Totusi, în faţa evidenţei, mulţi dintre acestia au recunoscut că 2008 nu este precum ceilalţi ani, admiţând chiar posibilitatea unor „usoare“ scăderi de preţuri în sectorul rezidenţial. De altfel, BREI - singurul indice al preţurilor rezidenţiale elaborat tot de un reprezentant al companiilor axate pe intermediere si consultanţă (Colliers International) - arată că piaţa locuinţelor noi a stagnat în ultimele trei luni monitorizate, iar cea a apartamentelor vechi a scăzut cu până la 15%.
În acest context, sunt cu atât mai surprinzătoare concluziile unui raport de piaţă propus de compania Coldwell Banker. Astfel, conform acestuia, „preţurile locuinţelor noi din Bucuresti vor continua să crească până la sfârsitul anului, în medie, cu 10-15%, în timp ce pe segmentul blocurilor vechi se estimează o scumpire cu 5-10%, evoluţia fiind diferită în funcţie de zonă“. Sintagma „vor continua“ sugerează că, de fapt, anul acesta preţurile au crescut fără oprire. Nelămurirea este disipată imediat. Este vorba despre locuinţele scumpe, din segmentul business si lux, un amănunt scăpat din vedere de autorii studiului si oferit ca atare mass-mediei, cu titlu generalizant.
Totusi, trebuie remarcat că în viziunea „analistilor“ Coldwell piaţa a trecut printr-un boom în 2008, pentru că: „Faţă de nivelurile prezentate de Coldwell Banker în luna martie, preţurile pe piaţa rezidenţială din Bucuresti au crescut cu până la 200% la locuinţele noi“, adică s-au dublat. Probabil că reprezentanţii companiei au gresit anul, deoarece nicio agenţie sau instituţie care monitorizează preţurile nu a raportat până acum astfel de cifre. Studiul recunoaste că preţurile la apartamentele vechi s-au micsorat cu maximum 28%, pentru ca imediat să se corecteze spunând că în ceea ce priveste această piaţă, în prima jumătate a anului, s-a înregistrat o corecţie prin reducerea preţurilor cu până la 5-10%. Totusi, această „insolenţă“ este reparată prin prognoza Coldwell conform căreia în ultimele luni ale anului vom asista la o scumpire a locuinţelor cu 5-10%, ca rezultat al cresterii costului de construcţie si a cererii.
Astfel, conform raportului Coldwell, cele mai mari preţuri se menţin la locuinţele noi, din zona centru-nord, unde se înregistrează un nivel de până la 7.300 de euro/mp, pentru apartamentele din cartierul Primăverii. Cele mai mari cresteri, de peste 200%, au fost înregistrate la unele locuinţe noi din Primăverii, de la 3.000-3.500 euro/mp la 4.800-7.300 de euro/ mp, si cele din zona Unirea-Vitan, de 171%, de la 1.700-2.800 de euro/mp la 3.200-4.800 euro/mp.
Scăderile cele mai accentuate la apartamentele vechi le-au suferit cele amplasate în zona Băneasa, de la 2.800-3.000 euro/mp, la 2.000-3.000 euro/mp. Alte zone unde preţurile locuinţelor vechi au înregistrat reduceri semnificative au fost Unirea-Alba Iulia, de la 2.600-3.000 euro/mp la 2.000-3.000 euro/mp si Tineretului, de la 2.300-2.800 euro/mp la 2.000-2.800 euro/mp. Potrivit datelor Coldwell Banker, în toate cartierele mari - Berceni, Tineretului, Colentina sau Pantelimon - locuinţele vechi au înregistrat scăderi de preţuri.
În ceea ce priveste cererea de pe piaţă, analiza companiei de servicii imobiliare arată că majoritatea solicitărilor pentru achiziţia unei locuinţe în Bucuresti vizează nivelul de preţ cuprins între 100.000 si 200.000 de euro. Astfel, 92% din cerere este pentru această categorie de preţuri, 6% pentru locuinţele de 200.000-300.000 de euro si câte 1% pentru cele de sub 100.000 de euro si 300.000-1.000.000 de euro.
În ceea ce priveste piaţa rezidenţială nouă, Coldwell reia un refren mai vechi despre cererea care depăseste oferta. Astfel, firma „estimează că preţurile vor creste cu 10-15% până la sfârsitul anului, luând în considerare că cererea este mai mare comparativ cu oferta, iar finalizarea unor locuinţe programate să fie livrate pe piaţă în acest an ar putea, probabil, să fie amânată“. Se pare că o agenţie îsi schimbă părul, dar năravul ba.
Dezvoltatorii, în expectativă
În opinia analistilor Coldwell, dezvoltatorii vor fi, de asemenea, forţaţi să crească preţurile din cauza presiunii exercitate de majorarea preţului la materiale de construcţii, la terenurile bune, cu forţa de muncă sau utilităţile.
Dacă e să vorbim însă despre dezvoltatori, acestia nu sunt la fel de convinsi că lucrurile stau chiar asa. Întrebat ce vor face dezvoltatorii în perioada următoare, dacă vor fi dispusi să reducă preţurile locuinţelor sau vor alege să taie din costurile operaţionale (diminuarea cheltuielilor cu promovare & marketing, externalizarea anumitor servicii etc.), Andrei Apetrei, director al companiei QCM, spune că „este posibil să fie reduceri de preţuri, deoarece marja de profit este destul de mare si (dezvoltatorii - n.r.) au de unde. Oricum, nu cred că ne putem astepta la reduceri substanţiale, ci numai la reduceri de până la 10-12%“. În opinia acestui dezvoltator, mai important acum este „să asteptăm alegerile, să vedem ce aduc. În cazul în care se va desfiinţa cota unică, ce se va întâmpla dacă noua cotă de impozitare ajunge la 40% pentru firmele mari? Întrebarea e câţi dezvoltatori vor mai rămâne în România dacă se majorează cota de impozitare? Asta nu a luat nimeni în calcul. Gândiţi-vă că Polonia, Bulgaria, Cehia, Lituania, Rusia, Slovacia au taxe comparabile cu a noastră. Numai Ungaria a ridicat cota si se află în colaps, vrem si noi să urmăm acelasi drum?“, se întreabă Apetrei.
La rândul său, Nimrod Zvik, director de marketing la Seven Hills, firmă care dezvoltă ansamblul West Park din zona Militari, spune că piaţa apartamentelor vechi este una complet diferită de cea a apartamentelor noi. „Nu stiu care va fi efectul scăderii preţurilor apartamentelor vechi pentru alţi dezvoltatori, sau asupra altor proiecte, dar la noi această situaţie nu va avea niciun efect. Este cât se poate de normal ca un apartament nou, într-o clădire modernă, să coste mai mult decât unul vechi, motiv pentru care considerăm că întreaga situaţie se îndreaptă spre normalitate… Dacă cineva are mai puţini bani, atunci va putea locui în continuare în blocurile vechi. Dacă preţul acestora va scădea, cu atât mai bine. Dat fiind faptul că vorbim de două pieţe complet diferite si de două feluri de case complet diferite, este normal ca oamenii care vor să plătească mai puţin să aibă posibilitatea să o facă si este la fel de normal să nu beneficieze de acelasi confort“, spune Zvik.
Pentru unii dezvoltatori, cel mai înţelept lucru acum este să astepte. Directorul de la Seven Hills spune că firma pe care o reprezintă este puternică si stabilă, motiv pentru care îsi permite să aibă răbdare. „Stim că există astfel de situaţii si că nu trebuie să ne panicăm. Promovarea si marketingul vor merge conform planului realizat iniţial si nu vor exista abateri. În niciun caz nu vom reduce preţurile, ba dimpotrivă, în etapa de lucru în care planificarea noastră spune să crestem preţurile, le vom creste“, încheie Zvik.
Scăderea nu e cădere
În ceea ce priveste apartamentele vechi, o scădere a preţurilor cu până la 12 procente nu înseamnă cădere liberă, mai ales dacă situaţia reprezintă evoluţia a doar cinci dintre sectoarele Capitalei, cu preponderenţă mai mare în sectorul 2, unde oferta de apartamente noi este foarte mare, apreciază Andrei Apetrei de la QCM. Dat fiind faptul că în sectorul 1 preţurile au continuat să crească, nu putem vorbi despre „o cădere liberă. Pe de altă parte, acolo unde preţurile au scăzut, efectul imediat asupra apartamentelor nou construite nu se va simţi“, adaugă Apetrei.
O mare parte a apartamentelor vechi au poziţii privilegiate în centrul sectoarelor, în apropiere de toate facilităţile, metrou, magazine, scoli, teatre, spitale, restaurante etc., ceea ce face ca la acele locaţii bune si foarte bune preţurile în genere să se menţină. În acelasi timp, apartamentele noi sunt în general situate destul de departe de aceste facilităţi, dar au în schimb avantajul de a fi bine construite, cu preţuri comparabile si cu costuri de întreţinere uneori mai mici. „Atâta timp cât există diferenţe esenţiale, influenţe în sens negativ sau pozitiv nu se vor simţi pe piaţă“, susţine reprezentantul QCM.
Sursele ieftinirii
În prezent, factorii care concurează la formarea preţului de vânzare a locuinţelor sunt costurile de construire, marjele de profit pe care si le asigură antreprenorii si dezvoltatorii, fiscalitatea, preţul terenurilor si al utilităţilor, precum si costurile cu finanţarea bancară. Dan Ioan Popp, presedintele Impact, susţine că preţul final de vânzare ar putea fi redus substanţial dacă unele dintre componentele acestui preţ ar fi reduse. Astfel, potrivit sefului Impact, preţul apartamentelor ar putea scădea cu cel puţin 16% numai dintr-o miscare de condei a Ministerului Finanţelor, dacă acesta ar anula TVA din sectorul construcţiilor. Totodată, în cazul în care mediul privat si antreprenorii si-ar reduce marja de profit cu o treime, preţul locuinţelor noi ar mai putea înregistra o reducere de 5%. În plus, dacă Guvernul si autorităţile locale ar investi în utilităţi si servicii publice în proximitatea cartierelor de locuinţe, preţul ar putea să mai scadă cu alte 12%, iar dacă autorităţile ar oferi teren gratuit pentru construcţia de locuinţe, preţul ar putea să coboare cu alte 10%, a mai afirmat Popp.
Mai trebuie adăugat un contributor major la preţul final real, suportat de clientul cumpărător: banca, prin costul de finanţare. Dobânda anuală, diminuată de la 15 la 10%, aplicată unui credit pe 20 de ani, reduce costul total al apartamentului cu aproximativ 30%. Popp susţine că există si alte variante de reducere a preţului. Astfel, dacă TVA-ul ar fi redus la 5% si suma colectată ar fi returnată de Guvern constructorilor si dezvoltatorilor, acestia ar putea majora salariile pentru muncitorii si specialistii din construcţii cu aproximativ 30%. De asemenea, preţul apartamentelor ar putea scădea dacă Guvernul si autorităţile ar răscumpăra sau achiziţiona, la preţ de piaţă, investiţiile în utilităţi, scoli, grădiniţe si dispensare, realizate de dezvoltatori în cartierele de locuinţe sau ar cumpăra de pe piaţă terenuri pe care să le ofere populaţiei sau dezvoltatorilor, gratuit sau la preţuri modice, pentru construcţia de apartamente.
Însumate, toate aceste măsuri - TVA anulat (-16%), reducerea marjei de profit cu o treime (-5%), utilităţi publice pe bani publici (-12%), teren gratis pentru construirea de locuinţe (-10%) si reducerea DAE cu cinci puncte procentuale (-30%) - ar putea duce în jos preţul de cumpărare a unei locuinţe noi cu peste 70%.
Conform Asociaţiei Române a Antreprenorilor în Construcţii, în acest an costul de construcţie ar putea să ajungă la 750-800 de euro/mp, faţă de nivelul de acum un an, când era de 650-700 de euro/mp.
Preţul apartamentelor ar putea scădea dacă autorităţile ar răscumpăra, la preţ de piaţă, investiţiile în utilităţi sau facilităţi publice realizate de dezvoltatori în cartierele de locuinţe sau ar cumpăra de pe piaţă terenuri pe care să le ofere gratuit sau la preţuri modice populaţiei sau dezvoltatorilor
Dan Ioan Popp, presedintele Impact
Este cât se poate de normal ca un apartament nou, într-o clădire modernă, să coste mai mult decât unul vechi, motiv pentru care considerăm că întreaga situaţie se îndreaptă spre normalitate… Dacă cineva are mai puţini bani, atunci va putea locui în continuare în blocurile vechi. Dacă preţul acestora va scădea, cu atât mai bine
Nimrod Zvik, director de marketing Seven Hills
Afacerile rentierilor merg bine
Evoluţia negativă a preţurilor, dar si stabilitatea pe piaţa închirierilor au determinat tot mai mulţi proprietari să se orienteze către cea din urmă formă de valorificare a apartamentelor. Conform datelor Agentie.net, spre deosebire de piaţa vânzărilor de apartamente, chiriile nu vor suferi schimbări majore în perioada următoare. Atât cresterea, cât si scăderea chiriilor se înscriu în marje previzibile, fapt care îi încurajează pe proprietari să-si închirieze imobilele pe o perioadă cât mai lungă.
Această tendinţă este confirmată si de statisticile din ultimul an. Potrivit AnunturiParticulari.ro, din august 2007 până în august 2008, ofertele de închiriere au crescut cu 41% pentru apartamentele cu două camere si cu 21% pentru garsoniere. Cresteri de peste 20% au înregistrat si ofertele pentru apartamentele cu trei si patru camere.
Desi a crescut semnificativ oferta, cererea mare pentru apartamentele de închiriat a determinat cresterea chiriilor, preţul mediu al garsonierelor atingând în cartiere pentru prima dată pragul de 400 de euro/lună. Apartamentele de două camere au ajuns în medie la 604 euro, cele de trei camere - la 884 euro, iar apartamentele de patru camere - la 1.130 euro/lună.
Valoarea chiriilor variază foarte mult în funcţie de dotări si îmbunătăţiri, dar mai ales în funcţie de locaţie. Zonele cu infrastructură si transport în comun slab dezvoltate sunt cel mai puţin căutate, prin urmare si proprietarii de locuinţe solicită chirii mai mici.
sursa: www.sfin.ro
