Cinci avantaje pentru clienti, in vremuri de criza imobiliara
11 December 2008 |
Turbulenţele de pe piaţa financiară au adus speranţă marilor speculatori „lichizi“
Frica are ochii mari, mai ales în vremuri de criză. Însă, în această perioadă, nu toată lumea are pupilele dilatate. Investitorii care într-un fel sau altul au fost ocoliţi de problemele financiare acum mijesc din ochi după oportunităţile din piaţă.
Majoritatea referirilor la actualul context economic scot în faţă părţile negative ale crizei. Însă, pentru mulţi investitori cu lichidităţi sau chiar pentru consumatori, odată cu criza au venit si oportunităţile de noi afaceri. Investitorii, dar si end user-ii beneficiază în această perioadă de avantaje pe care nu ar avea cum să le obţină în condiţii de crestere generalizată a pieţei. Pentru investitori, reducerea preţurilor la materialele de construcţii si a celor la terenuri, sau pur si simplu posibilitatea preluării de-a gata a unor proiecte începute (dar aflate în dificultate) sunt tot atâtea motive de afaceri profitabile. La rândul său, consumatorul, obisnuit să fie tratat de pe poziţii de superioritate, simte cum din partea vânzătorilor bate vântul schimbării. Astăzi, dacă reusesti să eviţi banca, poţi profita din plin de pe urma scăderii preţurilor la apartamentele vechi, precum si în cazul unor ansambluri de locuinţe noi, ca urmare a acutizării competiţiei între vânzători. Tot asa, de scăderea chiriilor pe piaţa rezidenţială beneficiază toţi chiriasii.
Sunt avantaje pe marginea cărora nu se prea face zarvă, deoarece nimeni nu vrea să-si facă noi părtasi la beneficiile dintr-o piaţă despre care toată lumea stie că la un moment dat se va relansa.
Afaceri cu „distress“
O axiomă veche de când lumea spune că atunci cånd piaţa este cuprinsă de panică si toată lumea vinde, un investitor înţelept nu poate să nu cumpere. „Buy when there’s blood in the streets“, spun cunoscătorii. Deloc paradoxal, criza imobiliară are, ca un prim efect, ieftinirea costurilor dezvoltării unor proiecte noi. Practic, astăzi, foarte multe dintre etapele realizării unui proiect construit “de la firul ierbii“ – terenul, materialele de construcţii, forţa de muncă – au preţuri inferioare celor de anul trecut. Pentru companiile sau fondurile care nu se capitalizează la bursă sau din tranzacţiile cu active imobiliare, criza actuală este cea mai potrivită pentru derularea unor afaceri profitabile pe termen lung.
Suspendarea sau amânarea proiectelor imobiliare în România nu au atins încă dimensiunea unui fenomen de masă, dar primele semnale în acest sens au fost deja date. Astfel, potrivit reprezentanţilor Quantum Consulting & Management (QCM), în ultima lună, cel puţin opt dezvoltatori imobiliari au anunţat îngheţarea sau restrângerea proiectelor anunţate iniţial si alţi câţiva vând proprietăţi pentru obţinerea de lichidităţi. Există soluţii pentru companiile aflate în situaţii dificile, dar acestea sunt la îndemâna fondurilor de investiţii specializate în finanţarea afacerilor în dificultate. Potrivit lui Andrei Apetrei, directorul QCM, aceste fonduri dispun de lichidităţi cu care pot finanţa proiecte majore, însă la un preţ de până la 50% din profitul viitor.
„Sfatul nostru e să achiziţionaţi masiv de la societăţile «în distress» (cu probleme – n.r.) deoarece puteţi să negociaţi cu până la 50% din preţ, dacă aveţi lichidităţi. A renunţa să mai construiesti ar putea fi o soluţie doar dacă valoarea terenurilor ar creste în următoarea perioadă“, explică Apetrei. În situaţia unei companii în dificultate financiară, dar cu proiecte aflate în diverse stadii de realizare, sansele unei preluări forţate sunt mari. În faza de fundaţie si de structură se investeste, de regulă, aproximativ 30-35% din valoarea proiectului, finisajele înseamnă 50-55% din totalul devizului, iar instalaţiile – 10-15%. „Un proiect rezidenţial adus la stadiul de finisaje a necesitat cea mai mare parte a investiţiei. Dezvoltatorul va rămâne cu aceste fonduri blocate dacă nu găseste o soluţie pentru a-l vinde cu sau fără finisaje. Din acest motiv, îngheţarea proiectului nu este o idee bună. Dimpotrivă, este de preferat să se găsească lichidităţi din alte proprietăţi pentru ca lucrările să se finalizeze, astfel încât banii investiţi să poată fi recuperaţi“, a declarat directorul QCM.
Ieftinire fără precedent la apartamente
În Bucuresti, preţul mediu pentru segmentul apartamentelor vechi a continuat să crească în primul semestru al anului, însă, din a doua jumătate a lui 2008, piaţa rezidenţială din Bucuresti a înregistrat o cădere accelerată a preţurilor. O primă componentă a scăderii a presupus o reducere a preţurilor iniţiale solicitate de proprietari cu 15-20% în unele cazuri. La aceasta s-a adăugat diminuarea preţului în etapa de încheiere efectivă a tranzacţiei, unde prin negociere preţurile mai înregistrau o reducere de încă 15-20 procente, arată o analiză a Magazinuldecase.ro. Astfel, în anumite cazuri, preţurile finale au înregistrat scăderi de până la 40% faţă de preţurile de listare de la sfârsitul anului trecut. De remarcat că în alte ţări europene scăderea pieţei imobiliare în ultimul an a fost între 0,3% (Spania, semestrul 2 2008 vs semestrul 2 2007) si 12,4% (Marea Britanie, septembrie 2007-septembrie 2008).
Totusi, ieftinirea costului de achiziţie pe piaţa rezidenţială din România este reală doar în cazul în care cumpărătorul nu apelează la un credit bancar.
Chiriile au intrat în sezonul reducerilor
Toamna nu a adus doar ieftiniri pe piaţa apartamentelor, ci si schimbări de atitudine din partea proprietarilor. Astfel, pe fondul neîncrederii în preţurile actuale si al tendinţelor de depreciere, proprietarii au adoptat o poziţie de asteptare, fapt care explică scăderea cu 17% a numărului de oferte de vânzare, din luna octombrie. În mod normal, această perioadă aducea o crestere a numărului de oferte scoase spre vânzare faţă de luna precedentă.
Reducerea numărului de oferte de pe segmentul apartamentelor vechi a fost însă corelată si cu reorientarea unui segment de proprietăţi către închiriere, atât pe piaţa locuinţelor vechi, cât si pe cea a locuinţelor noi. Ca rezultat, chiriile au intrat în sezonul reducerilor, faţă de nivelul de acum un an scăderea înregistrată ajungând si la 15%. Exceptând câteva zone din vestul si nordul Capitalei, chiriile apartamentelor (2-3 camere) au scăzut în medie cu 7%, potrivit monitorizării preţurilor de listă realizate de Anuntul.ro. Prin urmare, blocajul vânzărilor a avut efect convenabil pentru chiriasi.
Materiale mai ieftine
Criza imobiliară si financiară a pus capăt si avântului pe care îl luaseră preţurile materialelor de construcţii. Cele mai mari scăderi de preţuri sunt observate la ciment, fier beton, cărămizi si profile metalice. Astfel, la distribuitori, cimentul s-a ieftinit de la 30-40 la 21-25 de lei/sac, cărămizile se vând cu 300-350 de lei/mc după ce, în vară, se vindeau cu 400-430 lei/mc. Scăderi de preţuri importante au fost operate la oţel, de la 4-4,5 lei/kg în urmă cu câteva luni la 2,1-2,6 lei/kg în prezent.
Reprezentanţii Carpatcement, unul dintre cei trei producători de ciment din ţară, ne-au declarat că preţul cimentului la poarta fabricii a rămas neschimbat si că reducerile de preţ au loc pe lanţul de distribuţie de pe piaţă. „Nu am înregistrat vreo diminuare a cererii de ciment, dar avem în vedere pentru 2009 o revizuire în minus a principalilor indicatori ai companiei“, a declarat Bogdan Arnăutu, director de comunicare la Carpatcement.
În ultimii doi ani, preţurile materialelor de construcţii au crescut cu peste 75%, dar în ultimele două luni au căzut cu peste 30%. Analistii apreciază că acest trend se va menţine în continuare. Reprezentanţii patronatelor leagă recenta evoluţie a preţurilor la principalele materiale de construcţii de mersul tot mai poticnit al pieţei construcţiilor si reculul din domeniul imobiliar. Uniunea Naţională a Patronatului Romån crede că, în condiţiile în care finanţările vor fi în continuare blocate, piaţa construcţiilor va scădea anul viitor cu până la 15%.
Terenurile, sfårsitul unei lumi
Terenurile mai ieftine si noua tendinţă în evoluţia preţurilor la materialele de construcţii reprezintă o premisă favorabilă pentru începerea unor proiecte noi. Segmentul tranzacţiilor cu terenuri a suferit cea mai dură lovitură din partea sistemului bancar, în condiţiile în care piaţa era oricum supraevaluată si începea „să scârţåie“.
Preţurile pe metru pătrat au scăzut aproape la jumătate faţă de anul trecut, iar afacerile speculatorilor care au luat credite se transformă în faliment din cauză că majoritatea băncilor au stopat landbanking-ul. Practic, o afacere foarte la modă până nu de mult, cumpărarea de terenuri cu bani de la bancă si revânzarea, în câteva luni, la preţ dublu, s-a terminat. Cu toate acestea, prăbusirea speculei cu terenuri reprezintă sfârsitul unei lumi si zorii alteia. Foarte mulţi dezvoltatori din zona retail, office building sau centre comerciale au apreciat că actualele condiţii de desfăsurare a afacerilor sunt mult mai bune comparativ cu situaţia de acum un an, cel puţin pe segmentul achiziţiilor de terenuri, unde vânzătorii au devenit mult mai flexibili în negocierea preţului.
sursa: www.sfin.ro
Alte articole
Postat in Stiri |